Direito Civil · Imóvel e posse · Todo o estado de São Paulo
Você mora lá, paga as contas, guarda as chaves.
Mas no cartório o imóvel ainda não é seu.
“Imóvel sem escritura” não é uma situação só: pode ser contrato de gaveta, compra que travou antes da escritura, terreno ocupado há anos ou uma matrícula com pendência — e cada uma pede um caminho diferente. Descubra em qual delas você está.
Em casos de posse sem título, o tempo de ocupação do imóvel costuma ser o primeiro dado analisado — é ele que indica se o caminho é a usucapião. Reunir provas de desde quando você ocupa o imóvel faz parte da análise inicial.
Sem juridiquês
Matrícula, usucapião, cláusula abusiva, distrato: cada termo é explicado em linguagem que faz sentido para quem não é advogado — e os principais estão linkados ao glossário.
Atendimento direto, sem intermediários
Questões de contrato, imóvel e família são conduzidas pelo Dr. Samuel Lucio Gomes. O contato é sempre direto — mesmo que o primeiro seja com o Dr. Felipe, ele já direciona para quem responde pela área.
Resposta honesta
Se não houver fundamento jurídico, ou se o caminho fora do processo for melhor para você, dizemos isso com clareza — e explicamos por quê.
Imóvel sem escritura
Em qual dessas situações você está?
“Não tenho escritura” pode significar coisas bem diferentes. Estas são as situações mais comuns que chegam ao escritório.
Comprei por contrato de gaveta, nunca tive escritura
Existe um contrato particular ou um recibo de compra e venda, mas o negócio nunca chegou à escritura nem ao registro. Esse papel vale entre você e quem vendeu, mas sozinho não transfere a propriedade do imóvel.
Ocupo um terreno ou uma casa há anos, sem contrato nenhum
Não há compra, contrato ou recibo — só o tempo de ocupação e, muitas vezes, o pagamento do IPTU. É o cenário mais associado à usucapião.
Tenho escritura, mas nunca registrei — ou a matrícula tem pendência
A escritura foi lavrada no tabelionato de notas, mas o passo seguinte — o registro na matrícula, no cartório de registro de imóveis — nunca aconteceu, ou a matrícula tem uma pendência ou uma informação desatualizada.
Comprei e paguei, mas quem vendeu não passa a escritura
O negócio foi fechado e você pagou o combinado, mas quem vendeu não aparece para assinar a escritura, se recusa a fazê-lo ou não pode mais ser localizado.
Herdei o imóvel, mas o inventário nunca foi concluído
O imóvel ainda está em nome de quem faleceu, ou o inventário começou e ficou parado. Sem inventário concluído, você não consta como proprietário na matrícula — mesmo sendo herdeiro de fato.
Comprei de alguém que também não tinha o imóvel regularizado
Você pagou e recebeu as chaves, mas quem vendeu para você também nunca teve escritura ou registro em seu próprio nome. A cadeia de documentos anteriores à sua compra entra na análise.
Antes de saber o caminho
O que costuma pesar na avaliação
Depois de identificar em qual situação o seu imóvel se encaixa, três pontos costumam pesar na análise de qual caminho jurídico é possível.
O documento que existe — ou a falta dele
Contrato de gaveta, recibo, escritura sem registro ou nenhum documento: o que você tem, ou a ausência completa de papel, já direciona a análise. Cada situação aponta para um caminho diferente.
Como tem sido a posse do imóvel
Se a posse é mansa e pacífica — sem contestação de quem vendeu, de herdeiros ou de terceiros — e há quanto tempo ela dura, sem interrupção, pesa diretamente sobre se a usucapião é um caminho possível para o seu caso.
Se existe alguma disputa ou pendência em aberto
Ação judicial envolvendo o imóvel, terceiro reivindicando a posse ou um inventário que nunca foi concluído mudam o cenário — e costumam precisar ser resolvidos antes ou junto da regularização.
Nenhum desses pontos, isoladamente, garante um resultado. É a combinação entre eles que indica qual caminho se aplica ao seu caso — por isso a análise inicial existe.
Antes da conversa
O que ajuda a identificar a sua situação
Reunir esses pontos antes de falar com o escritório agiliza a análise do seu caso.
- O documento que você tem: contrato de gaveta, recibo, escritura, ou nenhum documento
- Quem consta como proprietário na certidão de matrícula atualizada, se você já tiver uma
- Há quanto tempo você ou sua família ocupam ou têm relação com o imóvel
- Se existe alguma disputa, ação ou terceiro reivindicando o mesmo imóvel
Quem vai acompanhar você
Os advogados responsáveis pelo seu caso
Escritório em Paulínia/SP, com atuação em todo o estado de São Paulo.
Dr. Samuel Lucio Gomes
Responsável pelas causas de Direito Civil e de Família do escritório, com pós-graduação em Direito Processual Civil pela Escola Superior da Advocacia. Também atua em causas de servidores públicos.
OAB/SP 524.822
Dr. Felipe Ferreira
Atuação em Direito do Trabalho, com pós-graduação em Direito e Processo do Trabalho pela PUC-Campinas.
OAB/SP 471.742
GF Advogados
Escritório em Paulínia/SP, com atuação em todo o estado de São Paulo em Direito do Trabalho, Direito Público, Direito Civil e Direito Trabalhista Empresarial.
O primeiro passo
Como começar
Você manda uma mensagem
Conta a situação com os detalhes que lembrar. Não precisa de linguagem técnica.
A equipe lê e pergunta
Um advogado analisa o relato e volta com perguntas sobre datas, documentos e quem está envolvido.
Você recebe uma análise
Explicamos o que a lei prevê, quais caminhos existem e se há fundamento para o pedido — inclusive quando não há.
A decisão é sua
Seguir ou não é escolha sua. Se seguir, a contratação é formalizada por escrito, com todas as condições explicadas antes.
Sem surpresa
O que acontece depois que o caso começa
O outro lado é chamado a responder
Depois que o pedido entra, a outra parte é intimada e tem prazo para se manifestar. O que ela responde muda o desenho do caso — e você recebe a explicação do que aquilo significa antes do passo seguinte.
Quase sempre existe uma tentativa de acordo
Em boa parte das questões cíveis e de família o juiz designa audiência de conciliação. Você vai preparado para ela e decide, com as informações na mão, se aceita ou se prefere seguir discutindo.
Você sabe o que está acontecendo
Nem toda movimentação muda algo. Quando muda, você é avisado em linguagem comum: o que aconteceu, o que se espera agora e qual prazo está correndo.
Processo bom é o que a pessoa entende. Se você não consegue explicar o seu próprio caso com as suas palavras, quem está conduzindo ainda não terminou o trabalho.GF Advogados
Se a análise indicar que não há fundamento para o pedido, essa também é a resposta que você recebe — dita com todas as letras, antes de qualquer ação.
Cada imóvel tem uma história diferente
Conte a sua situação e entenda, sem compromisso, em qual dos caminhos o seu caso se encaixa — e o que a lei prevê para ele.
Falar com o escritórioDúvidas comuns
Perguntas frequentes sobre imóvel sem escritura
Como é essa primeira conversa?
Acontece pelo WhatsApp e é sem compromisso. Serve para entender a sua situação e dizer o que a lei prevê para um caso como o seu. Não substitui o acompanhamento do caso, que começa depois, se você decidir seguir.
Um contrato de gaveta ou o pagamento do IPTU já provam que o imóvel é meu?
Não, sozinhos. A transferência de imóvel entre pessoas vivas só se opera com o registro no cartório de registro de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Contrato de gaveta e IPTU ajudam a provar a relação com o imóvel e o tempo de posse, mas a certidão de matrícula atualizada é o documento que mostra quem consta hoje como proprietário.
Minha situação sempre se resolve com usucapião?
Não necessariamente. Existir ou não um contrato válido com quem consta na matrícula, se há disputa sobre o imóvel e há quanto tempo dura a posse mudam qual caminho se aplica. A usucapião é um dos caminhos possíveis, não o único — por isso a matrícula atualizada e o histórico do imóvel fazem parte da análise inicial.
Se eu herdei o imóvel, mas o inventário nunca foi feito, essa avaliação também vale para mim?
Sim. Entram os mesmos pontos: quais documentos existem, há quanto tempo dura a relação com o imóvel e se há alguma disputa. Um inventário em aberto costuma precisar ser resolvido antes ou junto da regularização do imóvel, dependendo do caso.
Apareceu um termo que você não conhece? O glossário jurídico explica em linguagem do dia a dia as palavras que aparecem nesta página.
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Se o seu caso não é de contrato, imóvel, família, herança, consumo ou indenização, provavelmente é um destes — e a conversa começa do mesmo jeito.
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