Imóvel sem escritura: como regularizar

Não existe um caminho único. Regularizar um imóvel sem escritura depende, antes de tudo, de descobrir qual é exatamente o problema — e “não tenho escritura” descreve pelo menos cinco situações jurídicas diferentes, cada uma com uma solução própria.

Antes de qualquer coisa, uma distinção que resolve boa parte da confusão: escritura e registro não são a mesma coisa. A escritura é lavrada no tabelionato de notas. O registro é o ato feito na matrícula, no cartório de registro de imóveis. A transferência de imóvel entre pessoas vivas só se opera com o registro (Código Civil, art. 1.245) — quem tem escritura lavrada mas nunca registrada ainda não é dono no papel, e quem tem só contrato particular está um passo antes disso. Herança e usucapião seguem lógica própria: nesses casos a aquisição não depende de uma transferência entre vivos, embora o registro continue necessário para que a titularidade apareça na matrícula.

Primeiro: descubra em qual situação você está

Peça a certidão de matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis da região. Pode ser solicitada por qualquer pessoa, mediante os emolumentos da tabela do estado, e é o documento que responde à pergunta central: quem consta hoje como proprietário e o que já foi averbado ali.

Com a matrícula em mãos, o cenário costuma se encaixar em uma destas situações.

1. Existe escritura, mas ela nunca foi registrada. É o caso mais simples: não há disputa de propriedade, falta um ato. O caminho é levar a escritura ao registro de imóveis e recolher o ITBI, se ainda não foi pago. Se algum dos envolvidos faleceu no intervalo, o roteiro muda: passa a depender de inventário ou de alvará judicial.

2. Existe contrato de compra e venda, mas o vendedor não outorga a escritura. O comprador pagou, tem promessa de compra e venda ou de cessão, mas o vendedor some, se recusa, morreu ou simplesmente não aparece para assinar. Aqui o instrumento é a adjudicação compulsória — e, desde 2022, ela pode ser feita sem processo judicial.

3. Não há contrato com quem consta na matrícula, mas há posse antiga. A cadeia de vendas se perdeu, o imóvel passou de mão em mão por contrato de gaveta, o titular registrado morreu há décadas ou nunca foi localizado. O caminho costuma ser a usucapião.

4. O problema não é do imóvel, é do bairro. Loteamento irregular, núcleo urbano informal, ruas sem matrícula individualizada. Nesse caso a solução raramente é individual: o instrumento é a regularização fundiária urbana (Reurb), da Lei 13.465/2017. A lei prevê um rol amplo de legitimados a requerer a Reurb — os próprios beneficiários, individual ou coletivamente, proprietários, loteadores e incorporadores, associações de moradores e entidades civis, a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, além da Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes, e do Ministério Público (art. 14). Cabe ao Município classificar caso a caso a modalidade da Reurb, processar e aprovar o projeto e emitir a Certidão de Regularização Fundiária (art. 30).

5. O imóvel é público. Terreno da União, do Estado ou do Município não se regulariza por usucapião: a Constituição veda expressamente (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Quando existe saída, ela passa por concessão de uso ou por programa de regularização do próprio poder público.

Adjudicação compulsória: hoje ela cabe no cartório

Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada extrajudicialmente, no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, sem prejuízo da via jurisdicional (art. 216-B da Lei de Registros Públicos). O caput e a maior parte do artigo estão em vigor desde 28 de junho de 2022 (Lei 14.382/2022, art. 21, II); dois dispositivos entraram depois, como se explica adiante.

São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador, qualquer de seus cessionários ou promitentes cessionários, seus sucessores e também o promitente vendedor, representados por advogado (§ 1º do art. 216-B). O detalhe importa: quem transmitiu o imóvel e quer ver o negócio concluído no registro não depende da iniciativa do comprador. O Provimento CN nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que regulamenta o procedimento e integra o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, detalha essa legitimidade — admitindo também a representação por defensor público — e amplia o rol de negócios jurídicos que podem fundamentar o pedido, alcançando a promessa de permuta e as respectivas cessões, desde que não haja direito de arrependimento exercitável.

O pedido é instruído, entre outros documentos, com:

• o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão;
• prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias contado da entrega de notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que pode delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
• ata notarial lavrada por tabelião de notas, com identificação do imóvel, qualificação do promitente comprador, prova do pagamento do preço e caracterização do inadimplemento;
• certidões dos distribuidores forenses da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, demonstrando que não há litígio sobre aquele contrato;
• comprovante de pagamento do ITBI;
• procuração com poderes específicos.

Dois pontos costumam destravar casos parados:

O deferimento não depende de a promessa ter sido registrada antes. Contrato de promessa que ficou na gaveta, sem averbação na matrícula, não impede a adjudicação extrajudicial.

Também não depende da comprovação de regularidade fiscal do promitente vendedor. Pendências fiscais dele, por si sós, não barram o deferimento.

Esses dois pontos estão no § 2º do art. 216-B. Vale saber por quê: tanto esse parágrafo quanto o inciso III do § 1º — o que exige a ata notarial — foram vetados quando a lei foi sancionada. O Congresso Nacional rejeitou os vetos em sessão de 22 de dezembro de 2022, e as partes vetadas foram promulgadas em 5 de janeiro de 2023, quando passaram a valer. Conteúdos escritos entre meados de 2022 e o início de 2023 descrevem o procedimento sem esses dispositivos, e é por isso que boa parte da orientação em circulação está desatualizada.

À vista dos documentos, o oficial registra o domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a própria promessa de compra e venda ou de cessão, ou o instrumento que comprove a sucessão (§ 3º do art. 216-B).

Quando o caminho é a usucapião

O critério de escolha é direto: a adjudicação compulsória pressupõe um elo contratual com quem tem legitimidade sobre o imóvel. Quando esse elo não existe — não há contrato, o contrato é com alguém que também nunca foi titular registrado, ou o titular desapareceu há décadas — o que sustenta o pedido é o tempo de posse, não o documento.

Os prazos e as condições variam bastante conforme a modalidade, a metragem, o uso do imóvel e a existência ou não de justo título.

O que não transforma ninguém em proprietário

• Contrato de gaveta não transfere propriedade. Ele prova a relação entre as partes e é peça importante da regularização, mas não substitui o registro.
• IPTU no seu nome não prova propriedade. O carnê acompanha quem ocupa e é cadastrado na prefeitura, não na matrícula. Serve como prova de posse, não de domínio.
• Morar há trinta anos não regulariza sozinho. O tempo é requisito da usucapião, não é a usucapião. Sem o procedimento — judicial ou em cartório — a matrícula continua no nome de outra pessoa.
• Recibo de pagamento não é escritura. Ajuda a demonstrar quitação, o que importa na adjudicação compulsória, mas não opera a transferência.

Enquanto a titularidade não está regularizada, quem ocupa o imóvel não pode hipotecá-lo nem oferecê-lo como garantia na condição de proprietário, o financiamento encontra obstáculos e o bem tende a gerar discussão em inventário com os herdeiros do titular registrado.

Não houve “lei nova” de regularização em 2026

Muitas publicações recentes anunciam uma norma de 2026 que permitiria regularizar imóvel sem escritura de forma simplificada. Até a data desta publicação, não há alteração legislativa federal nova em vigor sobre o tema.

As regras aplicáveis hoje são as que já vigoram: a usucapião extrajudicial criada pelo Código de Processo Civil de 2015 e ajustada pela Lei 13.465/2017, e a adjudicação compulsória extrajudicial da Lei 14.382/2022, com os dispositivos vetados promulgados em janeiro de 2023. A reforma do Código Civil em discussão no Senado (PL 4/2025) ainda é projeto e não produz efeito.

Por onde começar, na ordem

1. Reúna o que existe de papel: contratos, recibos, escritura não registrada, comprovantes de IPTU e de contas de consumo, registros de obras e benfeitorias.
2. Identifique o titular registrado na matrícula e verifique se é possível localizá-lo ou aos seus herdeiros. Essa resposta separa a adjudicação da usucapião.
3. Verifique a situação da área: urbana ou rural, metragem, se está em núcleo urbano informal, se é pública.
4. Confira se há inventário pendente de algum dos envolvidos. É o ponto mais frequentemente descoberto tarde e o que mais altera o roteiro.
5. Confira se houve oposição de alguém à ocupação em algum momento, ainda que informal — isso pode inviabilizar o caminho da usucapião.

Definidos esses pontos, “meu imóvel não tem escritura” deixa de ser uma descrição genérica e passa a ser uma pergunta específica, com um instrumento correspondente.

Sobre a documentação exigida quando o caminho é o tempo de posse, veja documentos para usucapião de imóvel. Termos como matrícula, ata notarial, adjudicação e contrato de gaveta estão no glossário jurídico. Os demais temas de Direito Civil tratados no site estão reunidos na página da área.