Aluguel por temporada em condomínio: o que já vale e o que o STJ ainda vai decidir

Hoje, transformar uma unidade residencial em oferta de estadias de curta duração é uma mudança de destinação do imóvel e, por isso, depende de aprovação em assembleia por no mínimo dois terços. Foi o que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por maioria, em 7 de maio de 2026, no REsp 2.121.055. Sem essa deliberação, o uso permanece vedado.

Uma segunda pergunta, porém, continua em aberto: quando a convenção do condomínio apenas diz que a destinação é residencial, sem proibir expressamente a locação de curta duração, essa cláusula genérica já basta para impedir a prática? Essa questão foi afetada como recurso repetitivo pelo próprio STJ e ainda não tem tese fixada.

Por que a distinção entre as duas perguntas importa

Quem procura o tema costuma encontrar duas manchetes que parecem contraditórias: "condomínio pode proibir Airbnb" e "STJ ainda vai decidir sobre Airbnb em condomínio". As duas estão corretas, porque tratam de coisas distintas.

A primeira se refere ao regime de alteração de destinação: se o edifício foi concebido para moradia e uma unidade passa a operar como hospedagem, há mudança de uso, e mudança de uso tem quórum próprio na lei. A segunda se refere ao alcance interpretativo de uma cláusula já existente: até onde vai a expressão "destinação residencial" quando a convenção não diz mais nada.

Na prática, isso significa que um condomínio que já deliberou em assembleia está em situação jurídica diferente de um condomínio que só tem a cláusula padrão da convenção e nunca discutiu o assunto.

O que a Segunda Seção do STJ decidiu em maio de 2026

No REsp 2.121.055, julgado em 7 de maio de 2026 sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção manteve, por maioria, acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que havia negado o pedido de uma condômina para disponibilizar seu apartamento em plataformas de estadia curta sem autorização do condomínio. Segundo o próprio STJ, o entendimento "uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema".

Dois dispositivos do Código Civil sustentaram a conclusão. O art. 1.336, IV, impõe ao condômino o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. O art. 1.351 exige aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para a alteração da convenção e para a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Dois detalhes do quórum costumam ser lidos errado. O primeiro: a lei fala em dois terços dos votos, e os votos, salvo disposição diversa da convenção, são proporcionais às frações ideais (art. 1.352, parágrafo único) — não é, por padrão, uma contagem por cabeça. O segundo: esse quórum de dois terços para mudança de destinação é recente. Até a Lei 14.405/2022, o art. 1.351 exigia unanimidade para mudar a destinação. Material anterior a 2022 que fale em unanimidade está desatualizado.

O raciocínio, portanto, não parte do nome do contrato nem da plataforma usada. Parte da constatação de que a oferta reiterada de estadias curtas configura uso econômico que descaracteriza a destinação residencial — e uso diferente do previsto exige o quórum qualificado.

O que já estava decidido antes de 2026

A discussão não começou este ano. Dois precedentes de 2021 formam a base do entendimento atual e continuam úteis para entender o critério aplicado.

Em 20 de abril de 2021, no REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma (relator o ministro Luis Felipe Salomão; relator para o acórdão o ministro Raul Araújo) decidiu, por maioria, que um condomínio cuja convenção prevê destinação residencial pode impedir a oferta de unidades em plataformas digitais. O acórdão descreveu a prática como hospedagem atípica: alta rotatividade de ocupantes, oferta de serviços, ausência de vínculo entre as pessoas que dividem o espaço e divulgação por aplicativos. O mesmo julgado registrou que os próprios condôminos podem deliberar em assembleia, por maioria qualificada, permitir a prática.

Em 9 de dezembro de 2021, no REsp 1.884.483/PR, a Terceira Turma (relator o ministro Villas Bôas Cueva) acrescentou um ponto que costuma ser mal reproduzido: o meio de divulgação não é o critério. Nas palavras do tribunal, "a forma pela qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros — plataforma digital, imobiliária, panfleto ou qualquer outra — não é o fator decisivo para o enquadramento legal dessa atividade". O que se examina é se a atividade se afasta da destinação prevista na convenção.

A consequência prática é direta: não existe uma regra geral de que "Airbnb é proibido" nem de que "Airbnb é livre". Existe a destinação prevista na convenção do seu condomínio, o que a assembleia deliberou e como o imóvel é efetivamente usado.

O que está suspenso e o que isso muda para quem já tem processo

Em 1º de junho de 2026, o STJ afetou os REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC como Tema Repetitivo 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, na Segunda Seção. A questão submetida a julgamento, na redação oficial, é: "Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa".

A afetação veio acompanhada de determinação para "suspender o processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre idêntica questão jurídica". Até o fechamento desta edição, em 19 de agosto de 2026, a tese não havia sido fixada.

Para quem tem uma ação em curso sobre esse ponto específico, o efeito prático é o processo ficar parado até a fixação da tese. A suspensão não impede, porém, que a assembleia se reúna, delibere ou altere a convenção — atos condominiais seguem seu curso normal.

Vale a leitura de cautela: a decisão de maio de 2026 foi tomada por maioria, e a questão vizinha — o alcance da cláusula genérica — continua sob julgamento repetitivo no mesmo tribunal. Tratar o tema como definitivamente pacificado é leitura mais forte do que as fontes oficiais sustentam hoje.

"Locação por temporada" na lei não é a mesma coisa que hospedagem por plataforma

A Lei do Inquilinato traz uma definição própria e restrita. Pelo art. 48 da Lei 8.245/1991, locação para temporada é a destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde ou situações semelhantes, com prazo não superior a 90 dias. O art. 49 permite ao locador receber os aluguéis de uma só vez e antecipadamente. E o art. 50 estabelece que, se o locatário permanecer mais de 30 dias após o término sem oposição, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado — e cessa a antecipação.

O parágrafo único do art. 1º da mesma lei é igualmente relevante: continuam regulados pelo Código Civil e por leis especiais os contratos em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, "assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar". A exclusão é desses estabelecimentos, com esses dois requisitos — não é uma exclusão genérica de toda hospedagem.

Por que isso importa na discussão condominial: o rótulo do contrato não decide a questão. Um contrato intitulado "temporada", mas com rotatividade semanal, limpeza, roupa de cama e recepção de hóspedes, é analisado pelo que efetivamente acontece no prédio, não pelo título do documento.

O que fazer com essa informação

Se você é dono da unidade

O primeiro documento a ler é a convenção do condomínio, na parte que define a destinação. O segundo é o livro de atas, para verificar se já houve deliberação sobre o tema. Ausência de proibição expressa não equivale a autorização: é justamente esse ponto que está em julgamento, e apostar em uma leitura antes da tese fixada é assumir risco.

Se você atua na administração do condomínio

A alteração de destinação tem quórum próprio — dois terços dos votos, pelo art. 1.351 do Código Civil — e precisa de convocação regular e registro em ata. Confundir esse quórum com o de decisões ordinárias de assembleia é um vício de forma que costuma ser discutido depois, quando alguém é multado. A previsão de multa por descumprimento do dever de destinação também tem base própria no art. 1.336, § 2º, do Código Civil e depende do que a convenção estabelecer.

Perguntas frequentes

Minha convenção não proíbe expressamente. Posso alugar por curta temporada?

Essa é exatamente a pergunta submetida ao Tema 1.443, ainda sem tese fixada. O que já está definido é o outro lado: se o uso caracteriza mudança de destinação, ele depende de aprovação de dois terços dos votos em assembleia. Cada convenção precisa ser lida no caso concreto.

A assembleia pode liberar a prática?

O julgamento de 2021 registrou que a convenção pode autorizar expressamente a atividade e que os condôminos podem deliberar nesse sentido por maioria qualificada; a decisão de 2026 tratou do quórum de dois terços para a mudança de destinação. A forma da deliberação e o que exatamente se pretende autorizar são pontos que precisam ser examinados antes da convocação.

E se o condomínio já me multou?

A multa depende de previsão na convenção ou em deliberação válida, de enquadramento correto da conduta e do respeito ao procedimento previsto. São questões distintas do mérito da destinação e são analisadas separadamente.